Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını devretme, yüklenicinin ise yapıyı meydana getirme borcunu üstlendiği karma nitelikte bir sözleşmedir. İçerdiği taşınmaz devri taahhüdü nedeniyle taşınmaz satış vaadinin şekline tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça kural olarak geçerli olmamaktadır. Adi yazılı biçimde imzalanan ya da noterde yalnızca imzası onaylanan sözleşmeler bu koşulu karşılamamaktadır.
Şekle aykırılığın sonucu ve sınırı
Şekil koşuluna uyulmaması kural olarak kesin hükümsüzlük sonucunu doğurmakta ve hâkim tarafından kendiliğinden gözetilmektedir. Ancak Yargıtay uygulamasında, edimlerin önemli ölçüde yerine getirildiği hâllerde şekle aykırılığın ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı bulunmaktadır. Bu değerlendirme, inşaatın fiili tamamlanma oranına ve tarafların davranışlarına göre yapılmaktadır.
Bu içtihadın bir güvence olarak görülmesi yanıltıcıdır. İnşaatın erken aşamasında doğan uyuşmazlıklarda geçersizlik sonucu doğrudan uygulanmakta; bu hâlde taraflar sözleşmeye değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanabilmektedir. Yüklenicinin yaptığı imalatın bedelini bu yolla talep etmesi, sözleşmedeki bağımsız bölüm karşılığından çoğu zaman düşük bir sonuç vermektedir.
Tapu kütüğüne şerh
Noterde düzenlenen sözleşmeye dayanılarak taşınmaz satış vaadi tapu kütüğüne şerh edilebilmektedir. Şerh, hakkın taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesini sağlamaktadır. Tapu Kanunu uyarınca şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerh resen terkin edilmektedir. Uzun süreli projelerde bu beş yıllık sürenin izlenmesi gerekmektedir.
Yüklenicinin temerrüdü
Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi uyarınca yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi veya arsa sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden işin zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde, arsa sahibi teslim için belirlenen günü beklemeksizin sözleşmeden dönebilmektedir. Ayrıca işin kararlaştırılana veya kanuna aykırı biçimde yürütülmesi hâlinde uygun süre verilerek ayıbın veya aykırılığın giderilmesi istenebilmektedir.
Sözleşmeden dönmenin sonucu bakımından Yargıtay uygulaması, inşaatın önemli ölçüde tamamlandığı hâllerde sözleşmenin geriye etkili olarak ortadan kaldırılması yerine ileriye etkili feshini tercih etmektedir. Bu ayrım, tamamlanmış imalatın bedeli ile arsa sahibine devredilecek bağımsız bölümlerin akıbetini doğrudan belirlemektedir.
Teslimden sonra: ayıba karşı sorumluluk
Yapının teslim edilmesiyle uyuşmazlık sona ermemektedir. Arsa sahibi, işin teslimi üzerine gecikmeksizin eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Bildirim yapılmaması, açık ayıplar bakımından eserin kabul edilmiş sayılması sonucunu doğurmaktadır. Gizli ayıplarda ise süre, ayıbın ortaya çıktığı tarihten işlemektedir.
Ayıplı eser sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yıl geçmekle zamanaşımına uğramaktadır. Yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde ise eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıllık zamanaşımı uygulanmaktadır. Ağır kusur iddiasının teknik bir bilirkişi incelemesine dayandırılması gerekmektedir.
Arsa payı ve yönetim planı
Kat irtifakının kurulması aşamasında arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak belirlenmesi aranmaktadır. Değerle bağdaşmayan pay dağılımı, sonradan açılacak arsa payının düzeltilmesi davasının konusunu oluşturmaktadır. Yönetim planının da bu aşamada hazırlanması, sonradan tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektiren değişikliklere ihtiyaç duyulmasını önlemektedir.
Yüklenicinin üçüncü kişilere temliki
Yüklenici, sözleşme uyarınca kendisine düşecek bağımsız bölümlere ilişkin alacağını üçüncü kişilere devredebilmektedir. Bu devir, yazılı şekilde yapılan bir alacağın devri niteliğindedir ve arsa sahibinin rızasına bağlı değildir. Ancak devralan üçüncü kişinin arsa sahibine karşı ileri sürebileceği hak, yüklenicinin hakkından fazla olamamaktadır: yüklenici edimini yerine getirmemişse, üçüncü kişi de tapu talebinde bulunamamaktadır.
Uygulamada uyuşmazlıkların önemli bölümü, inşaatı yarım kalan projelerde bağımsız bölüm satın almış üçüncü kişilerin arsa sahibine yönelttiği taleplerden doğmaktadır. Sözleşmede temlik yetkisinin sınırlandırılması ve arsa sahibinin bilgilendirilmesine bağlanması, bu riski önemli ölçüde azaltmaktadır.
Kurumsal müvekkil bakımından pratik sonuç
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı; ek protokoller ve süre uzatımları da aynı şekle uyularak imzalanmalıdır.
- Arsa payı devri tek seferde değil, imalat aşamalarına bağlı olarak kademelendirilmelidir.
- Yüklenicinin edimini teminat altına alacak bir yapı kurulmalıdır; ipotek, teminat mektubu veya devredilecek payların bir bölümünün geri bırakılması bu amaca hizmet etmektedir.
- Süre uzatımına yol açacak hâller sözleşmede tek tek sayılmalı, aksi hâlde her gecikme tartışma konusu olmaktadır.
- Yapı ruhsatının İmar Kanunu uyarınca ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanması ve beş yıl içinde tamamlanması takvimiyle birlikte izlenmesi gerekmektedir.
- Yüklenicinin temlik yetkisi sınırlandırılmalı, üçüncü kişilere yapılan satışların arsa sahibine bildirilmesi kararlaştırılmalıdır.
Sözleşmede yer alması gereken teknik başlıklar
Uyuşmazlıkların önemli bölümü, sözleşmenin hukuki geçerliliğinden değil teknik başlıkların eksik düzenlenmesinden doğmaktadır. Bunların başında paylaşım cetveli gelmektedir: hangi bağımsız bölümün hangi tarafa ait olacağının kat, cephe ve metrekare bilgisiyle birlikte gösterilmesi gerekmektedir. Yalnızca oran belirtilen sözleşmelerde, proje değiştiğinde paylaşımın nasıl yapılacağı tartışma konusu olmaktadır.
İkinci başlık, proje değişikliği yetkisidir. İmar durumunda meydana gelecek değişikliklerin paylaşıma etkisi ile ruhsat tadilatı hâlinde hangi tarafın onayının aranacağı sözleşmede gösterilmelidir. Üçüncü başlık ise ortak giderler, vergi ve harçların hangi tarafa ait olacağıdır. Bu kalemlerin düzenlenmemiş olması, teslim aşamasında mahsuplaşma uyuşmazlığına yol açmaktadır.
Av. Yusuf ÖZNALBANT · 2 Haziran 2026