Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku
Taşınmaz edinimi, kat karşılığı inşaat, yapı ruhsatı, hakediş ve yüklenici uyuşmazlıkları.
Gayrimenkul ve inşaat hukuku alanındaki çalışmalarımız; tapu, imar ve takyidat incelemesinden taşınmaz devir işlemlerine, kat karşılığı inşaat ve yüklenici sözleşmelerinden hakediş, süre uzatımı ve ayıplı ifa uyuşmazlıklarına kadar uzanmaktadır.
Müvekkillerimizin taşınmaz edinim ve elden çıkarma işlemlerinde, inşaat projelerinin sözleşme yapısının kurulmasında ve bunlardan doğan uyuşmazlıklarda hizmet sunmaktayız. Eskişehir tapu müdürlükleri ile Odunpazarı ve Tepebaşı belediyelerinin imar birimleri nezdindeki işlemler doğrudan takip edilmektedir.
Taşınmaz işlemlerinde uyuşmazlık çoğunlukla şekil ve sicil kayıtlarından doğmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ile Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılmasını aramaktadır. Satış vaadi sözleşmeleri ise noterde düzenleme şeklinde kurulmakta ve tapu kütüğüne şerh edilmekte; şerhin etkisi Tapu Kanunu uyarınca beş yıl sürmektedir.
İnşaat projelerinde çalışma, tapu kaydı ve takyidat incelemesiyle başlamakta; imar durumu Odunpazarı ve Tepebaşı belediyelerinin imar birimleri nezdinde teyit edilmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanması ve beş yıl içinde tamamlanması takvimi izlenmekte, hakediş ve gecikme cezası uyuşmazlıkları Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleri çerçevesinde değerlendirilmektedir.
Çalışma konuları
Taşınmaz işlemleri
- Tapu kaydı, imar durumu ve takyidat incelemesi
- Satış vaadi ve satış sözleşmeleri, tapu devir işlemleri
- İpotek ve diğer sınırlı ayni hakların tesisi ve terkini
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı işlemleri, yönetim planı düzenlemeleri
- Tapu iptali ve tescil, önalım, ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davaları
İnşaat
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve arsa payı düzenlemeleri
- Yüklenici ve alt yüklenici sözleşmeleri
- Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve yapı denetim süreçleri
- Hakediş, iş artışı, süre uzatımı ve gecikme cezası uyuşmazlıkları
- Teminat mektubu ve kesin teminat uyuşmazlıkları
- Ayıplı ifa ve eser sözleşmesinden doğan davalar
Kira
- Çatılı işyeri kira sözleşmeleri ve kira bedelinin tespiti
- Tahliye süreçleri ve kira alacağının takibi
- Uzun süreli ticari kira yapılarının düzenlenmesi
Bu alanda çalışan avukatlar
Yusuf ÖZNALBANT
Avukat
İcra ve İflas Hukuku · Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku · İdare Hukuku ve İdari Yargı
yusufoznalbant@srnhukuk.comSık sorulan sorular
Önalım hakkı hangi süre içinde kullanılmaktadır?
Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşmektedir. Hak, dava açılarak ve paylı mülkiyette payı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılmaktadır. Süreler hak düşürücü niteliktedir.
Eser sözleşmesinde ayıptan doğan sorumluluk hangi zamanaşımına tabidir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesi uyarınca ayıplı eser sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yıl, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yıl geçmekle zamanaşımına uğramaktadır. Yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde, eserin niteliğine bakılmaksızın zamanaşımı süresi yirmi yıldır. Eserin gözden geçirilmesi ve ayıbın bildirilmesi yükümlülüğü ise 474. maddede düzenlenmektedir.
Yapı ruhsatı hangi süre içinde geçerliliğini korumaktadır?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıl, yapının bitirilme süresi ise başlama süresiyle birlikte beş yıldır. Bu sürelere uyulmaması hâlinde ruhsat hükümsüz sayılmakta ve yeniden ruhsat alınması aranmaktadır. Ruhsat ve yapı kullanma izni işlemleri Eskişehir’de Odunpazarı ve Tepebaşı belediyelerince yürütülmektedir.
İşyeri kirasında kira bedelinin artış oranına ilişkin bir sınır bulunmakta mıdır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Anlaşma bulunmaması hâlinde kira bedeli, aynı sınır gözetilerek hâkim tarafından belirlenmektedir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun bedeli tespit etmektedir.
Çatılı işyeri kirasında on yıllık uzama süresinin sonucu nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca belirli süreli çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzamaktadır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirememekte; ancak on yıllık uzama süresinin ardından, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmektedir. Tahliye davaları Eskişehir’de sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir.
İlgili hukuki gelişmeler
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şekil: resmî şekil şartı ve ifa hâlinde sonuç — 2 Haziran 2026
- İşyeri kirasında yazılı tahliye taahhüdü: geçerlilik koşulları ve bir aylık süre — 17 Mart 2026