Çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkânı kanunla sınırlandırılmıştır. Bu sınırlı sebeplerden biri, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen yazılı tahliye taahhüdüdür. Hükmün uygulanabilmesi, birbirinden bağımsız birkaç koşulun bir arada bulunmasına bağlıdır; koşullardan birinin eksikliği taahhüdü tümüyle sonuçsuz bırakmaktadır.
Üç geçerlilik koşulu
Kanun, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmasını aramaktadır. Bu üç unsur birlikte bulunmalıdır.
Teslimden önce alınan taahhütler, kiracının sözleşmenin kurulduğu andaki zayıf konumundan yararlanılmasını önlemek amacıyla geçersiz sayılmaktadır. Uygulamada en sık karşılaşılan durum, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı gün ve aynı dosyada imzalanmasıdır; bu hâlde taahhüdün teslimden sonra verildiğinin ispatı kiraya verene düşmektedir.
Taahhüdün belirli bir boşaltma tarihi içermesi de zorunludur. Tarihin belirlenebilir olmadığı, yalnızca “kira süresi sonunda” gibi ifadelerle kurulan taahhütler bu koşulu karşılamamaktadır.
Tüzel kişi kiracıda temsil
Kiracının şirket olduğu hâllerde taahhüdün, şirketi temsile yetkili kişiler tarafından ve şirket adına verilmiş olması aranmaktadır. Şirket yetkilisinin kendi adına imzaladığı taahhüt şirketi bağlamamaktadır. Bu nedenle taahhüt alınırken imza sirkülerinin ve temsil yetkisinin taahhüt tarihi itibarıyla kontrol edilmiş olması gerekmektedir. Kiracı tarafında ise, temsil yetkisi bulunmayan bir kişinin imzaladığı taahhüde dayanılamayacağı ileri sürülebilmektedir.
Bir aylık hak düşürücü süre
Taahhüde rağmen kiralanan boşaltılmazsa kiraya veren, sözleşmeyi boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilmektedir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilmektedir.
Sürenin kısalığı, taahhüde dayanan dosyalarda en sık rastlanan kayıp sebebidir. Kiracıyla yürütülen ve sonuçsuz kalan uzlaşma görüşmeleri süreyi durdurmamaktadır. Bir ay geçtikten sonra aynı taahhüde dayanılamamakta; kiraya veren yalnızca diğer sona erdirme sebeplerini değerlendirebilmektedir.
İki yol: icra takibi ve dava
Kiraya veren, taahhüde dayanarak icra dairesinden tahliye isteyebilmekte; bu yolda İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddeleri uygulanmaktadır. Kiracıya tahliye emri gönderilmekte, kiracı tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilmektedir. İtiraz hâlinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemektedir. İtiraz edilmezse takip kesinleşmekte ve kiracının tahliye emrinde belirtilen süre içinde taşınmazı boşaltması gerekmektedir.
Alternatif yol, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasıdır. İcra yolu daha hızlı olmakla birlikte, taahhüdün tarihine veya imzasına yönelik itirazların yoğunlaştığı dosyalarda dava yolu tercih edilebilmektedir.
Diğer sona erdirme sebepleriyle ilişkisi
Taahhüt, kanunda sayılan sona erdirme sebeplerinden yalnızca biridir. Süre kaçırılmışsa veya taahhüt geçersizse, diğer sebeplerin ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bunlardan biri iki haklı ihtardır. Kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine bir kira yılı içinde iki kez yazılı olarak ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. İhtarların ayrı ayrı dönemlere ilişkin olması ve haklı bulunması aranmaktadır.
Bir diğeri, kiraya verenin veya belirli yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi ile kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımıdır. Gereksinim sebebiyle tahliye sağlandığında, haklı sebep olmaksızın kiralananın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağı gözetilmektedir. Bu yasağa aykırılık, eski kiracı bakımından tazminat talebi doğurmaktadır.
Kiracı aleyhine değiştirme yasağı
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilememektedir. Bu nedenle sözleşmeye konulacak ve tahliye sebeplerini genişleten ya da taahhüde ilişkin koşulları hafifleten kayıtlar sonuç doğurmamaktadır.
Kurumsal müvekkil bakımından pratik sonuç
- Taahhüdün düzenleme tarihi ile boşaltma tarihi ayrı ayrı ve okunaklı biçimde yazılmalıdır; tarihin boş bırakılması uyuşmazlıkların başlıca kaynağıdır.
- Taahhüdün noterde düzenlenmesi, tarih ve imzaya yönelik itirazları büyük ölçüde önlemektedir.
- Kiralananın teslim tarihi tutanakla belgelenmeli, taahhüt bu tarihten sonra alınmalıdır.
- Bir aylık süre, boşaltma tarihi esas alınarak takvimlenmelidir.
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ayrı bir yoldur ve kendi ihtar ve süre düzenine tabidir; taahhüde dayalı takiple birlikte değerlendirilmelidir.
- Kiracı tarafında yürütülen çalışmalarda, teslimden önce imzalanmış taahhütlerin geçersizliği öncelikle incelenmektedir.
Tahliyeden sonra: teslim ve mahsuplaşma
Tahliye kararının veya takibin kesinleşmesi süreci sonlandırmamaktadır. Kiralananın hangi durumda teslim edileceği, kiracının yaptığı imalatların akıbeti ve depozitonun mahsubu ayrı başlıklardır. Kiracı, kiralananı teslim aldığı hâliyle geri vermekle yükümlü olmakla birlikte, olağan kullanımdan doğan eskimeden sorumlu tutulmamaktadır.
Kiracının kiralanana yaptığı ve sökülüp götürülmesi mümkün olmayan imalatlar bakımından ise sözleşmedeki düzenleme belirleyicidir. Sözleşmede hüküm bulunmayan hâllerde bu imalatların bedelinin talep edilip edilemeyeceği uyuşmazlık konusu olmaktadır. İşyeri kiralarında tadilat izninin ve tahliye hâlindeki sonucunun sözleşmede birlikte düzenlenmesi, bu tartışmayı baştan önlemektedir.
Kiralananın teslim edildiği tarihin tutanakla belirlenmesi de önem taşımaktadır; kira bedelinin ve ecrimisil talebinin hangi tarihe kadar isteneceği bu tarihe bağlıdır.
Av. Yusuf ÖZNALBANT · 17 Mart 2026